مقالات تحقیقاتی و پایان نامه ها – ۶-۲عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا» – 2
بنابرین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی کشور نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا با تخصیص بهینه منابع مالی موجود، بتوان مشکلات اقتصادی کشور را رفع کرد. در این میان به دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه ریزان اقتصادی کشور، منابع به تمامی‌بخش‌های اقتصادی اختصاص می‌یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آن ها می‌شود.
در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسکن منجر به تولید و افزایش عرضه و کاهش قیمت آن در بازار خواهد شد که در این صورت «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» که بیش از ۳۰ درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پیدا خواهد کرد.
البته قابل اشاره است که افزایش منابع بخش مسکن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسکن بر می‌گردد که در ادامه خواهد آمد. همچنین در کشور‌های تک محصولی همچون ایران که متکی بر در آمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش در آمدهای نفتی صورت می‌پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت اکثر کالاها می‌شود. (سعیدی ، ۱۳۹۰)
این تورم ممکن است در اقلام تجاری، مصرفی و… به وسیله اهرم‌های مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالاهای غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به دلیل خصوصیات ذاتی آن ها (محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری بودن، عدم قابلیت واردات و…) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه شدت نیز خواهد یافت، از طرفی، عوامل تولید نیز به سمت این کالاها جهت دهی شده و ورود سرمایه های غیر حرفه ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه گری در آن ها می‌شود و این‌گونه کالاها به ویژه زمین و مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد
کرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهینه عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.
البته قابل ذکر است که نشانه هایی از تحقق «بیماری هلندی» در بخش مسکن نمایان شده است، بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده است. همان طور
که ذکر شد، خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید بر اساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد، اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای، به راحتی توسط
عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی و چند باره قیمت در
آینده «فوری»برخوردارخواهدبود، با وجود شکل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که نوعی «شکست بازار» است.
با این توضیحات، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و
تقاضا را کم کند. از این رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از «شکست بازار»، با اهرم‌های خود وارد عمل شود.
در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد کشور را می‌توان به «زمین و مسکن»، «کالاهای بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهای سرمایه (بورس)» تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور، دولت به دلیل دارا
بودن منابع معتنابهی از ارز و پشتوانه بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی «ارز» و «طلا و سکه» را دارد.
از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید کالاهای بادوام – مانند خودرو و… است، بنابرین جذابیت‌های این بازار طی سال‌های اخیر به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا کرده و خواهد کرد. در این صورت دو بازار «سرمایه (بورس)» و «زمین و مسکن» است که می‌تواند هدف‌های
آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است، بنابرین تنها بازاری که با سابقه اطمینان آور، می‌تواند جریان نقدینگی
سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمین و مسکن است که متاسفانه این بازار به دلیل عدم وجود ساز و کار مناسب، مستعد سوداگری و دلالی است.
در شرایط کنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های اصولی در بخش زمین و مسکن کند همچون اتخاذ سیاست طرف عرضه به جای تحریک بازار از ناحیه تقاضا و حذف مالکیت واسط زمین (یکی بودن سازنده و مالک) در پروژه های ساخت انبوه مسکن و… تهدید ورود سرمایه ها به این بخش به
راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسکن می‌شود. این در حالی است که در شرایط کنونی که نمونه آن ها در دهه های قبلی تجربه شده است ورود نقدینگی به این بازار نه تنها منجر به
افزایش تولید به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسکن گردیده است.(دنیامالی ، ۱۳۹۱)
۶-۲عوامل تأثیر‌گذار «درون‌زا»
علاوه بر عوامل بیرونی، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون درونی است. شرح مهم‌ترین عوامل تأثیر‌گذار بر این بخش در ادامه آمده است و به نحوه و میزان تاثیر‌پذیری آن ها اشاره شده است. به گفته
کارشناسان در کشور حدود ۶/۱میلیون خانوار فاقد مسکن و مستقل و ۵/۱میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند.
این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت ۷۰۰ هزار واحد مسکونی که بر اساس پیش‌بینی‌ها تا سال ۱۳۹۰ به مرز ۹۳۰ هزار نفر نیز خواهد رسید در کشور ضروری است.
این بدین معنا است که برای اصلاح وضع موجود، باید تا ۱۰ سال آینده با احتساب نرخ استهلاک ۳۰درصد، سالانه ۴/۱میلیون واحد مسکونی ساخته شود. تا به موجودی مسکن کشور، سالانه یک‌میلیون واحد اضافه شود. با این وجود بر اساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان عرضه مسکن مربوط به سال ۱۳۸۲ و حدود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده بوده است.
