در عین حال ، دیدگاه مذبور باید به سه سئوال اساسی نیز پاسخ گوید: اول این که بیع با سند عادی ، اگر بیع نیست ، چگونه قراردادی است (تعهد به بیع ، بیع ناقص ویا… ) ؟ دوم این که تعهدات مذکور در سندعادی دارای چه ضمانت اجرایی است (اجرای اجباری عین تعهد، مطالبه خسارت و … ) ؟ سوم این که در مقام تعارض میان خریدار دارای سند عادی با خریدار دارای سند رسمی ، تقدم حقوقی با کدام است؟
ثبت سند به عنوان شرط انتقال مالکیت : با استناد به موارد متعددی ، چون بیع کلی فی الذمه ، بیع مال آینده و بیع عین معین با شرط تأخیر در انتقال مالکیت ، می توان مدعی شد که در بیع مال غیر منقول عقد بیع با توافق طرفین شکل می‌گیرد اما مالکیت مبیع زمانی به خریدار منتقل می‌گردد که بیع مذبور ثبت گردد. بدین ترتیب ، ثبت معامله صرفاَ شرط انتقال مالکیت مبیع به خریدار است نه شرط تشکیل عقد بیع. در تقویت این دیدگاه می توان اضافه نمود که حتی در تشریفاتی‌ترین نظام های حقوقی، مانند حقوق آلمان ، نیز ثبت معامله ، صرفاَ شرط انتقال مالکیت است نه شرط تحقق عقد بیع ؛ کما این که ماده ٢٢ قانون ثبت نیز ثبت را صرفاَ مؤثر در انتقال مالکیت اعلام کرده‌است.
دیدگاه مذبور این مزیت را دارد که استثنایی را برقاعده کلی « کفایت اراده طرفین در تشکیل عقود» ایجاد نمی‌نماید. بیع با سند عادی را نیز هماهنگ با اراده طرفین و واقعیت معاملاتی، بیع توصیف می کند . در عین حال ، باید توجه داشت که استثنایی را بر انتقال فوری مالکیت ایجاد می کند. مضافاَ به این که استناد انفکاک عقد بیع از اثرش به قانون‌گذار ١٣١٠ خالی از دشواری نیست.
در هر حال ، این دیدگاه نیز باید به سئوال دوم و سوم از سوالات طرح شده برای دیدگاه اول پاسخ گوید .
ثبت سند به عنوان شرط قابل‌استناد شدن بیع‌مال غیر منقول در برابر اشخاص ثالث :
با تکیه بر تجربه حقوق فرانسه ، میتوان چنین دیدگاهی را در حقوق ایران نیز مطرح ساخت. علاوه بر پشتوانه تحلیلی پیش گفته به مناسبت بیان راه حل حقوق فرانسه ، میتوان به متون قانونی متعددی که در آن ها ضمانت عدم ثبت ، غیر قابل استناد بودن معامله در برابر اشخاص ثالث اعلام شده استناد جست : مواد ۴٠ قانون تجارت ، ۴٨ و ۵٠ قانون ثبت اختراعات ، طرح های صنعتی و علایم تجاری ، ۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و احیاناَ ماده ٧٢ قانون ثبت. این دیدگاه ، گرچه بر اصل « قابل استناد بودن عقود در برابر همه » استثناء ایجاد می کند ، اما به اصولی کلی حقوقی دیگر از جمله اصل حاکمیت اراده و رضایی بودن عقود وفادار باقی می ماند و بدین ترتیب در مقایسه با دو دیدگاه قبلی تغییر بسیار کمتری را در اصول ماهوی حاکم بر قراردادها ایجاد می کند، در عین این که هدف مقررات ثبتی که حمایت از اشخاص ثالث و جلوگیری از معاملات معارض است را نیز تامین می کند. از سوی دیگر ، دیدگاه مذبور در پاسخ به سئوالات پیش گفته با مشکل کمتری روبروست. ثبت سند به عنوان دلیل منحصر اثبات وقوع بیع میان طرفین عقد: ماده ۴٨ قانون ثبت، ذیل عنوان «ثبت اسناد» ضمانت عمل نکردن به تکلیف قانونی مندرج در ماده ۴۶ را «قابل پذیرش نبودن سند» در محاکم و ادرات اعلام نموده است. بدین ترتیب می توان ادعا نمود که اساساَ ثبت در حقوق ایران (برخلاف حقوق فرانسه و آلمان ) فاقد هر گونه نقش ماهوی در انعقاد ویا در آثار عقد (انتقال مالکیت میان طرفین ویا قابل استناد شدن معامله در برابر اشخاص ثالث ) است . البته این بدین معنا نیست که ثبت سند در حقوق ایران فاقد هر گونه نقشی است : خیر ، ثبت سند نقش دارد اما یک نقش شکلی ؛ نقشی شکلی که چه بسا از نقش ماهوی در نظر گرفته شده در سه دیدگاه قبلی می تواندموثر تر باشد : بیع ثبت نشده ، به دلیل آن که به هیچ طریق دیگری قابل اثبات نیست مانند آن است که اساساَ شکل نگرفته است. در واقع ، این دیدگاه با شناسایی سند رسمی به عنوان تنها دلیل قابل پذیرش برای اثبات وقوع بیع عملاَ به همان نتیجه ای می‌رسد که دیدگاه اول با شناسایی نقش ماهوی برای ثبت به آن رسیده است. مزیت دیدگاه مذبور در آن است که هیچ استثنایی را بر اصول ماهوی حاکم بر قراردادها ایجاد نمی نماید و در تلاش است از طریق قواعد شکلی مربوط به ادله اثبات دعوی همان هدفی را که سایر دیدگاه ها به دنبال تامین آن هستند تامین نماید. با این حال ، این دیدگاه نیز مانند سایر دیدگاه ها در معرض سئوالات پیش گفته قرار می‌گیرد: سند عادی دلالتی بر وقوع بیع نمی‌تواند داشته باشد ، اما آیا دلیل وقوع قراردادی دیگر ، مشمول مواد ١٠ و ٢١٩ قانون مدنی ، می‌تواند باشد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ ، ضمانت اجرایی تعهدات ناشی از چنین قراردادی چیست ؟
ثبت سند به عنوان دلیل مؤثر اثبات وقوع بیع : درعین پذیرش مبانی دیدگاه قبلی میتوان ضمن اعطای نقشی صرفاَ به شکلی به ثبت سند ، قلمرو همین نقش شکلی را نیز محدود کرد و مدعی شد که ثبت ، دلیل مؤثر اثبات وقوع بیع است ونه دلیل منحصر اثبات: در واقع ، ثبت ، از حیث قواعد شکلی ، متضمن امتیازی است که ادعای مستند به خود را در برابر سایر ادعاها در موقعیت برتر اثباتی قرار خواهد داد؛ اما این طور هم نیست که اگر ثبتی صورت نگرفته باشد، حق مالکیت از طریق سایر ادله قابل اثبات نباشد ویا در مقام تعارض حقوق دارنده سند رسمی و دارنده سند عادی ، دارنده سند عادی نتواند بر دارنده سند رسمی پیروز گردد. این دیدگاه در کنار تأکید بر اصل حاکمیت اراده ورضایی بودن عقود ، به عنوان موید قانونی می‌تواند به ماده ۴٨ قانون ثبت و نسخ ماده ١٣١٠ مربوط به شهادت شهود در قانون مدنی و نیز اظهار نظر شورای نگهبان در خصوص ماده ١٣٠٩ قانون مدنی نیز استناد جوید. با این حال ، به نظر می‌رسد این دیدگاه نتواند ادعا نماید که با چنین تفسیری هدف قانون‌گذار مقررات ثبتی را در برقراری نظم در روابط معاملی میان مردم و جلوگیری از معاملات معارض تامین خواهد کرد.
ثبت به عنوان دلیل قاطع اثباتی فقط در تعارض میان دارند ه سند رسمی و دارنده سند عادی : اگر بپذیریم که هدف اصلی مقررات ثبتی ، جلوگیری از معاملات معارض و حمایت از اشخاص ثالثی است که به اعتماد اسناد دولتی با مالک رسمی ملک معامله می نمایند، می توان ضمن اعطای نقش صرفاَ شکلی به ثبت ، همین اثر را نیز به عنوان یک قاعده حل تعارض به دعوای میان دارنده سند رسمی و دارنده سند رسمی محدود کرد وگفت : ثبت در دعوای میان طرفین قرارداد بیع (فروشنده و خریدار ) دلیل مؤثر اثباتی است اما در دعوای میان خریدار دارای سند عادی و خریدار دارای سند رسمی (شخص ثالث نسبت به سند عادی ) دلیل قاطع و حاکم اثباتی است؛ بنابرین ، چنانچه شخصی مال غیر منقول خود را ابتدا با سند عادی به الف و سپس با سند رسمی به ب بفروشد ، تنها در چنین موردی در مقام حل تعارض و به عنوان یک تدبیر قضایی به منظور حمایت از شخص ثالثی (ب )، همواره باید دارنده سند رسمی را مالک ملک شناخت مزیت این دیدگاه در این است که هیچ استثنایی را برقواعد ماهوی حاکم بر قراردادها ایجاد نمی نماید و ثبت معامله را نه شرط تشکیل عقد ، نه شرط انتقال مالکیت و نه شرط قابل استناد شدن معامله در برابر اشخاص ثالث نمی پندارد. از حیث شکلی نیز کمترین جابه جایی را در نظم سنتی حاکم بر ارزش هریک از ادله اثبات دعوی ایجاد می کند و تنها در فرضی که حمایت از اشخاص ثالث منطقاَ ضروری است یعنی در فرض تعارض میان دارنده سند رسمی و دارنده سند عادی به سند رسمی به عنوان دلیل قاطع اعتبار ویژه داده و بدین ترتیب هدف مقررات ثبتی را نیز تامین می کند.
