چنانچه شرکای با راهکارهای قانونی توافقی جهت مفروز کردن مالکیت مشاعی خود تحصیل ننمودند، اجبار یا الزاماتی قضائی به عنوان راهبرد افراز تعیین گردید.غیر از موارد مذکور راهکارهایی جهت افراز مالکیت مشاعی نیز در فقه تحت قاعده “مهایات” و” افراز منافع” یا صلح و اجاره مال مشاع و در جوامع اروپایی و صنعتی تحت عنوان” تایم شر” یا” مالکیت زمانی” مطرح شده که بعضا حکم قانون گرفته و معمول رویه متداول مردم شده است، محاکم قضائی و اداری نیز جهت اجرا به آن استناد می نمایند.اما در جامعه ی ما مباحث افراز منافع، مهایات، مالکیت زمانی، به‌تدریج در مسائل اختلافات وراث یا املاکی که قابلیت تقسیم ندارند یا در مراکز تفریحی و صنعتی رویه معمول شده است و به آن عمل می‌گردد هرچند قانون خاصی بر آن تدوین نشده و این مباحث جنبه ی قانونی نگرفته است. در این نوشتار و پایان نامه تمام سعی و تلاش بر دفاع از این حقوق معمول و متداول جامعه شده است تا با تلاش اساتید حقوقی و طرح مباحث آن در دانشگاه های حقوقی مورد دفاع بیشتر قرار گرفته و با نقص و طرد اشکالات مطروحه، قوانین خاص بر آن وضع و تصویب و اجرا گردد.
بند نخست:نمونه ی کاربردی افراز منافع در قالب بیع زمانی:
نگارنده به دنبال بررسی مشروعیت قراردادهای مالکیت زمانی نیست. هدف ما با فرض صحت کلیه عقود ناقل سنخ نوپای مالکیت (مالکیت مقید به زمان)، بررسی نمونه های کاربردی این قراردادها و رویه قضایی حاکم بر دعاوی مربوط به قراردادهای انتقال مالکیت زمانی است.
یکی از شرکت‌های ایرانی[۱۵۵] برای انتقال املاک تفریحی و رفاهی خود از عقد بیع با شرط مهایات استفاده کرده‌است. قسمتی از متن قرارداد متحدالشکل مورد استفاده این شرکت بر شرح ذیل است.
«مورد معامله یک پنجاه و دوم مشاع از کل شش دانگ ویلای شماره… از مجموعه ی۲۲ ویلای مجتمع آبادگران واقع در ساحل جزیره کیش به پلاک ثبتی … که موقعیت دقیق آن روی نقشه تعیین و به رویت خریدار و امضای طرفین رسیده است:خریدار با آزادی کامل و با آگاهی از شرایط و ضوابط زمانی و مکانی و با توجه به تفاوت قیمت ویلا در هفته های سال، هفته ی … سال را جهت استفاده از ویلا انتخاب نمود. خریدار، حق استفاده از بقیه ایام سال را از خود سلب نمود و هیچ گونه حقی در بقیه ایام سال در استفاده از این ویلا نخواهد داشت”.
شرکت یاد شده، هریک از ویلاهای متعلق به خود را در غالب عقد بیع مشروط به مهایات، به صورت مشاع به ۵۲ نفر ( تعداد هفته های سال)؛ می فروشد و در ضمن عقد مذکور، شرط می‌کند که هریک از مالکین مشاع ویلای مورد معامله ، فقط درهفته خاص و مشخص از سال حق استفاده و بهره برداری از ویلا را دارند.
در مورد مشروعیت بیع زمانی، از اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه، استعلام به عمل آمده است که بدوا به دو مورد از نظریات ابرازی این اداره و سپس محتویات یکی از پرونده های مطروحه و رأی صادره اشاره می‌کنیم :
الف- نظریات اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه :
الف) نظریه شماره ۵۰۴۲/۷ مورخ ۱/۸/۱۳۷۵:« عقد بیع با فرض مندرج در استعلام قابل تحقق نیست، به عبارت دیگر بیع یک ملک برای مثلا یک فصل سال با قوانین موجود مطابقت ندارد. زیرا وقتی که شش‌دانگ ملکی را می فروشد آن ملک از ملکیت او خارج و داخل در ملکیت مشتری می‌گردد و این امر محدودیت زمانی ندارد؛ یعنی برای همیشه است، ولی در بعضی کشورهای اروپایی این قبیل معاملات تجویز شده است و اگر مصلحت باشد که در ایران هم آن روش اعمال شود نیاز به تصویب قانون خاص دارد».
ب) نظریه شماره ۱۵۵۸/۷ مورخ ۲/۷/۱۳۷۶:« آنچه در این بند از استعلام آمده در حقوق ایران و قوانین جاریه پیش‌بینی نشده است و سابقه ندارد.ولی در حقوق کشورهای اروپایی و آمریکایی مطرح و تجویز شده است. در ایران هم با قوانین موجود اگر چند نفر به شرکت، منزلی را بخرند و توافق کنند که در هر فصل سال یک نفر از آن ها از آن استفاده نمایند، بلااشکال است و با تصویب قانون به وسیله قوه ی مقننه ممکن است ضوابط آن مشخص شود».
ب- نمونه پرونده قضائی:
آقای الف با تقدیم دادخواستی به طرفیت شرکت … با عنوان فسخ معامله و استرداد ثمن خواسته خویش را چنین شرح داده است:
ریاست محترم دادگاه حقوقی… با سلام ، احتراما حدود پنج سال پیش از طریق آگهی منتشره در جراید عمومی متوجه ظهور پدیده جدیدی به نام مالکیت زمانی شدم در آگهی مذبور، شرکت … ویلاها و سوئیت های تفریحی خود را به عموم عرضه نموده بود، با توجه به این که اینجانب هر سال در ماه های شهریور و مهر به محل استقرار هتل… (متعلق به شرکت مشارالیه) می رفتم تا موقع برداشت میوه پرتقال مقادیر قابل توجهی میوه از کشاورزان و باغداران آن منطقه بخرم و با انتقال به سردخانه های واقع در حومه تهران، در فصول بعدی به قیمت بهتری بفروشم. لذا با دیدن آگهی فوق خوشحال شدم و با حضور در دفتر اصلی شرکت واقع در تهران، … قرارداد بیع نمودم ؛ از اینکه با پرداخت پول اندک مالک یک مکان مسکونی مرتب و مناسب شده بودم خوشحال بودم. تا اینکه اخیراً مشکلاتی در انتفاع از ملک خریداری شده بروز کرده و اینجانب را وادار به تقدیم دادخواست فسخ معامله و استرداد ثمن نموده است.
ریاست محترم دادگاه شایان ذکر است که امسال مطابق قرارداد به ملک خود مراجعه نمودم ولی در کمال تعجب دیدم مالک قبلی علی‌رغم اتمام مهلت خود، هنوز واحد مسکونی اینجانب را تخلیه ننموده و محل برای تصرف اینجانب مهیا نشده است. مدیریت هتل، با تساهل با این موضوع برخورد نمود و حل و فصل اختلاف را به خود اینجانبان محول کرد ؛ به هر ترتیب، بعد از دو روز معطلی، مالک قبلی ملک را تخلیه نمود و اینجانب به ملک وارد و متاسفانه متوجه شدم اولا، از طرف دیوار ملک همسایه مجاور هتل، رطوبت به داخل واحد مسکونی اینجانب نشت کرده و موجب ریزش قسمتی از دیوار شده است. ثانیاً، مالک یا مالکین دیگر، دیوارهای اتاق و نماها، لوستر و شومینه را تخریب نموده و خسارت زیادی به ملک وارد کرده‌اند. اینجانب به اتاق مدیریت هتل مراجعه کردم متوجه حضور افراد ناشناس در دفتر شدم و از همهمه و مجادلات ایشان، متوجه شدم ملک فروخته شده، به صورت کامل متعلق به فروشنده نبوده و با سایر وراث سهیم و شریک بوده است و بقیه شرکای اذن فروش به او نداده بوده اند و اینجانب نسبت به این موضوع معترض شدم. مدیر مجموعه از من ناراحت شد و مرا به مراجعه مستقیم به مالکین مشاع جهت حل و فصل موضوع دلالت داده و همچنین فروشنده علی‌رغم مراجعات مکرر، تاکنون نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال به نام اینجانب اقدام نکرده است: علی هذا به جمیع جهات یاد شده تقاضای فسخ معامله و استرداد ثمن را دارم».
