در صورت عدم انجام تعهد یا تأخیر در انجام آن در خصوص لزوم جبران خسارت باید گفت در صورتی که در اثر عدم انجام تعهد یا تأخیر آن خسارتی به متعهد له متوجه شود او می‌تواند آن را از متعهد بخواهد. زیرا خسارت مذبور در اثر عدم انجام تعهد در موعد مقرر که متعهد ملزم به انجام آن بوده متوجه متعهد له شده است و طبق قاعده عقلی ، هر کس به دیگری ضرری وارد آورد باید آن را جبران نماید. لذا متعهد باید خسارت وارده را به متعهد له بپردازد.[۱۸۹]ماده ۲۲۱ قانون مدنی مقرر می‌دارد « اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این‌که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا برحسب قانون موجب ضمان باشد . » در تشریح ماده مذبور بیان شده است که « حکم این ماده زاید است زیرا در باره لزوم جبران خسارت طلبکار ، به اندازه‌ای حکم عرف روشن و قطعی است که تصور موردی که عرف مدیون متخلف را مسئول نشناسد بسیار دشوار است و هیچ ضرورت نداشت که قانون‌گذار امکان مطالبه ضرر را منوط به تصریح در عقد یا حکم عرف و قانون کند.»[۱۹۰]
به طور کلی خسارت عبارت است از زیان وارده بر شخص و تعریف خسارت و زیان در اصطلاح عرف و نیز حقوق، هر گونه کاهش در کمیت یا کیفیت مال شخص زیان دیده است.[۱۹۱]
گفتار دوم : جبران خسارت در صورت تخلف از شرط مقدار
از آن جایی که ضمانت اجرای تخلف از شرط مقدار، خیار تخلف از شرط یا خیار تبعض صفقه می‌باشد که در صورت استفاده ذینفع از خیارات مذبور موجب فسخ عقد می‌گردد و بر طبق قواعد عمومی قراردادها ، اثر فسخ ناظر به آینده است و در گذشته تاثیر نمی کند بنابرین ، پس از فسخ قرارداد ، باید مورد معامله به مالک قبل از عقد برگردد . فسخ رابطه ی قراردادی را از تاریخ تحقق فسخ از بین می‌برد و تعهدات طرفین را ساقط می‌کند و اگر مورد معامله عین باشد ، به مالک قبلی بر می‌گردد .[۱۹۲]ماده ۴۵۹ قانون مدنی که در خصوص بیع شرط آمده است این موضوع را تأیید می‌کند و مقرر می‌دارد که « در بیع شرط به مجرد عقد ، مبیع ملک مشتری می شود … و اگر بالعکس بایع به شرط مذبور عمل نماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ ، مبیع مال بایع خواهد شد . »
باید گفت که زیان دیده علاوه بر فسخ بیع، می‌تواند مطالبه خسارت را نماید بنابرین ، برای حکم به ترمیم خسارت ، اجتماع شرایط سه گانه زیر ضروری است :
۱- ضرر ۲- فعل زیان آور ۳- رابطه سببیت بین فعل و ضرر [۱۹۳]
۱-ضرر :یکی از ارکان دعوی خسارت وجود ضرر است. که شخص خسارت دیده باید ثابت کند ضرر به او وارد شده است . صرف تخلف از تعهد یا تقصیر ، ملازمه با ضرر ندارد بلکه زیان دیده باید اثبات کند که در اثر فعل موجد زیان ، واقعا ضرری را تحمل کرده‌است . ضرر تعریف قانونی ندارد . به نظر می‌رسد که تشخیص ضرر موکول به حکم عرف است و ضرر عرفا عبارت است از : تلف یا نقص در اموال ، تفویت منافع ممکن الحصول و … [۱۹۴]
۲- فعل زیان آور : رکن دوم مطالبه خسارت انجام فعل زیان بار است هرعملی که موجب ضرر به دیگری باشد ممنوع نیست بلکه عمل مضری که بدون مجوز قانونی صورت گرفته ضمان آور است .فعل زیان بار اصولا مبتنی بر تقصیر عامل زیان است .[۱۹۵] که فعل زیان بار راجع به مقدار ، اطلاعات غلط و یا سهل انگاری می‌باشد . چه بسا که خود بایع هم اصلاً به مقدار عالم نبوده و بیع به شرط مقدار منعقد نموده است و یا مشتری هم به مقدار عالم نبوده است . پس باید ثابت شود که اطلاعات غلط راجع به مقدار عمداً و به قصد اضرار به مشتری داده شده است یا حداقل از روی سهل انگاری بوده است یا باید تقصیر یا قصوری را متوجه بایع یا مشتری بدانیم تا مسئولیت متوجه او گردد .
۳- رابطه سببیت بین فعل و ضرر : اثبات ورود ضرر و فعل زیان آور برای تحقق مسئولیت کافی نیست ، بلکه لازم است بین فعل زیان آور و ضرری که شخص ادعا می کند رابطه سببیتی وجود داشته باشد .
ماده ۳۸۶ قانون مدنی مقرر می‌دارد « اگر در مورد دو ماده قبل معامله فسخ شود ، بایع باید علاوه بر ثمن مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است بدهد.» این حکم مبنی بر فرض آگاه بودن فروشنده از مقدار مبیع و تقصیر او در دادن اطلاعات نادرست به خریدار است . پس هرگاه فروشنده نیز از مقدار مبیع بی اطلاع باشد و این نکته را با خریدار در میان گذارد و معامله بر این مبنا انجام شود دیگر نمی توان گفت فروشنده باعث ضرر خریدار شده است به همین جهت ماده ۳۸۶ ق.م. تنها ناظر به دو ماده ۳۸۴ و ۳۸۵ ق.م. است زیرا بنابر فرض ، در این دو ماده مقدار مبیع معلوم است و فروشنده بر این مقدار آگاهی دارد ولی در مورد ماده ۳۵۵ ق.م. مبیع به عنوان مبیع معلوم به خریدار عرضه نشده است و احتمال دارد که فروشنده نیز مقدار آن را نداند . و قانون‌گذار حکم را بر مبنای تقصیر فروشنده قرار نداده است.»[۱۹۶]
شاید به نظر برسد تفاوتی میان سه ماده فوق الذکر وجود ندارد ولذا می توان حکم ماده ۳۸۶ ق.م را به ماده ۳۵۵ تسری داد لکن توجه به مبنای وضع ماده ۳۵۵ قانون مدنی خلاف این امر را نشان می‌دهد چرا که وقتی در نظر طرفین خصوصاً مشتری مقدار جنبه فرعی و وصفی باشد ، عدم تطابق آن با واقع ضرر مسلم را برای او بار نمی آورد ، بر خلاف موردی که مقدار دارای جنبه اصلی بوده و تطابق نداشتن آن با واقع به طور قطع ضرری ناروا به مشتری وارد می‌کند . ( مواد ۳۸۴ و ۳۸۵ ق . م ) از این رو به دلیل نبود یکی از ارکان مسئولیت مدنی ( ضرر قابل مطالبه ) نمی توان حکم ماده ۳۸۶ ق.م را در مورد ماده ۳۵۵ ق.م جاری دانست . [۱۹۷]
قانون‌گذار در ماده ۳۸۶ ق . م . به صراحت بیان نموده است اگر در مورد مواد ۳۸۴ و ۳۸۵ معامله فسخ شود علاوه بر ثمن می توان مطالبه خسارت کرد ولی در ماده ۳۵۵ ق . م . ادعای خسارت علاوه بر اثبات ارکان دعوی خسارت محتاج به اثبات تقصیر نیز است.البته قانون‌گذار باید نظیر ماده ۳۸۶ ق . م . را برای ماده ۳۵۵ ق . م . هم می‌آورد که غفلت کرده‌است. زیرا ماده ۳۵۵ قانون مدنی هم مثل ماده های ۳۸۴ و ۳۸۵ ق . م . می‌باشد و نیز از آن‌جایی که مدرک حکم ماده ۳۸۶ ق . م . قاعده غرور ( المغرور یرجع الی من غر ) می‌باشد.[۱۹۸] در خصوص جبران خسارت ماده ۳۵۵ ق . م . نیز قاعده غرور حاکم است .
همچنین از آن جا که در هر عقدی بایع به طور ضمنی تعهد می‌کند که مبیع را مطابق شرایط و اوصاف مندرج در قرارداد تهیه و به مشتری تحویل دهد لذا قصد مشترک طرفین آن است که در صورت تخلف علاوه بر ایجاد حق فسخ برای ذینفع ، خسارات وارده بر او نیز باید جبران شود.[۱۹۹] ولی بنابر فرض قانون‌گذار ، ماده ۳۸۶ ق. م. فقط مشمول ماده ۳۸۴ و ۳۸۵ ق . م . می‌باشد.لذا در صورت فسخ بیع بایع مکلف است علاوه بر ثمن مخارج معامله و مصارف متعارف راکه مشتری نموده است بدهد .« زیرا بایع که مالک مبیع می‌باشد باید از وضعیت مال خود آگاه باشد و چون آن را نمی دانسته یا می دانسته و بر خلاف حقیقت اظهار داشته سبب تضرر مشتری شده است و مسبب ، مسئول کلیه خساراتی است که از عمل او متوجه می‌گردد .» [۲۰۰] اما در خصوص اضافه مساحت ماده ۱۴۹ ق . ث . باید گفت که خسارت به طریق خاصی جبران می‌شود. و در این ماده استثنائا بابقاء عقد و ماندن اضافه مساحت در ملکیت خریداربهای مساحت اضافی بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال به بایع داده می شود و بدین طریق جبران خسارت می‌گردد .
