۸- پس از تفکیک، تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی برای استیلا بر سهم مفروز ضروری است و چنانچه مالکین مشاعی بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه بین خود توافق نداشته باشند و یا قطعات تفکیکی را متفقا انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن محسوب و در این شرایط با وجود صورتمجلس تفکیکی، شرکای به ناچار باید تقاضای افراز نمایند و عنوان آن « افراز به علت عدم توافق مالکین برای تنظیم تقسیم نامه » می‌باشد.
۹- در صورت اعتراض یکی از شرکای به تفکیک عملیات مربوطه متوقف می شود و با اعلام رضایت معترض میتوان عملیات را ادامه داد اما اعتراض به افراز در حین عملیات از سوی دیگر شرکای مسموع نیست و پس از اتمام عملیات افراز برابر قانون می‌توانند در مهلت مقرر اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض در صلاحیت مراجع قضایی است.
۱۰- صورتمجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر و یا تنظیم تقسیم نامه و یا به طور کلی تنظیم سند قطعی بر روی آن اعتبار میباید اما در افراز، با انقضای مهلت اعتراض، قطعه افرازی در سهم مالک ـن مستقر می شود. بنابرین برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، افراز اقدامی یک مرحله ای و تفکیک اقدامی دو مرحله ای است.
۱۱- تقاضای تفکیک در بدو امر از طرف متقاضی یا متقاضیان به دفترخانه اسناد رسمی تحویل داده می شود اما تقاضای افراز مستقیما به اداره ثبت محل ارائه میگردد.
۱۲- هزینه افراز بر اساس مورد افراز دریافت می شود اما هزینه تفکیک بر اساس ماده ۱۵۰ الحاقی به قانون ثبت نسبت به مورد تفکیک و مطابق ارزش معاملاتی روز تعیین میگردد.
۱۳- در تفکیک متقاضی باید نقشه تفکیکی ملک مورد نظر را خود تهیه و اخذ تقاضای تفکیک از دفترخانه اسناد رسمی آن ها را به ثبت محل تسلیم دارد و نقشه مورد نظر جهت تأیید و موافقت با تفکیک، به شهرداری محل ارسال می شود اما نقشه افرازی توسط اداره ثبت محل تهیه می شود.
۱۴- در تفکیک نظر به مراجع ذیصلاح به وسیله متقاضی دریافت می شود ( ماده ۱۰۱ شهرداری) اما در مورد افراز نظر به مراجع مذبور حسب مورد باید به ثبت یا دادگاه ارسال شود.
۳-۱-۱۶-نظریه های حقوقی مربوط به افراز وفروش املاک مشاع
ماده ۵۹۱- هرگاه تمام شرکای به تقسیم مال مشترک راضی باشند، بنحوی که شرکای تراضی نمایند بعمل می آید، و در صورت عدم توافق بین شرکای، حاکم اجبار به تقسیم می کند. مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباید که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.(رک. مواد ۵۹۳ و۵۹۵ ق .م)
۱-در صورتی که بین شریکان محجور یا غایبی وجود داشته باشد، تقسیم باید به وسیله نمایندگان آن ها به عمل آید ( مواد ۳۱۳ و ۳۲۶ ق.ا.ج ): هیئت عمومی دیوان کشور، رأی وحدت رویه قضائی، ش ۲۹/۵۹ .
۲-گاه ممکن است طرحی که به تراضی بعضی از شرکای تنظیم و در مدت معین مورد اعتراض قرار نگرفته باشد مبنای تقسیم قرار گیرد ( مواد ۳۰۹ – ۳۱۱ ق.ا.ح.).
۳-اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل تقسیم نباشد، ممکن است آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود (ماده ۳۱۶ ق.ا.ح.).
ماده ۵۲۹- هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکای مضر و برای بعض دیگر بی‌ضرر باشد، در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد، طرف دیگر اجبار می شود، و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود، شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمی شود.
ماده ۵۹۳- ضرری که مانع از تقسیم می شود عبارت از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد. (رک. ماده ۵۹۵ ق.م)
ماده ۵۹۴- هر گاه قنات مشترک یا امثال آن خرابی پیدا کرده و محتاج به تنقیه و تعمیر شود ویک یا چند نفر از شرکای متضرر می توانند به حاکم رجوع نمایند، در اینصورت اگر ملک قابل تقسیم نباشد. حاکم می تواند، برای قلع محل نزاع ودفع ضرر، شریک ممتنع را به اقتضای موقعیت به شریک در تنقیه یا تعمیر یا اجازه یا بیع سهم خود اجبار کند. (رک. ماده ۱۱۴ ق.م.)
۱-ماده ۳۱۷ ق.ا.ح. فروش ملک غیر قابل تقسیم را اجازه داده .رویه قضایی در صورت درخواست یکی از شرکای آن را اجباری تلقی می کند: ع.م.ج۲ ، ش۴۱٫
ماده ۵۹۵- هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکای از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگر چه شرکاءتوافق نمایند.
۱-التزام به انجام دادن چنین تقسیمی باطل است وهرگاه وجه التزامی برای اجبار معین شود، اثر حقوقی ندارد: ع.م.،ج۲ ص۳۴٫
ماده ۵۹۶- در صورتی که امئال مشترک متعدد باشد، قسمت اجباری در بعضی از آن ها ملازم با تقسیم باقی اموال نیست.
۱-مصداق بارز شرکت در اموال متعدد وضع وارثان نسبت به ترکه است: ع.م.،ج۲، ص ۳۶ و ۴۶٫
ماده ۵۹۷– تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
۲-موقوف علیهم می تواند منافع موجود وقف را به تراضی میان خود تقسیم کنند، ولی حق درخواست تقسیم مال موقوف را ندارد، زیرا آنچه در اثر وقف به دست می آورند حق انتفاع از مال موقوف است نه مالکیت کامل آن.
ماده ۵۹۸- ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد، به نسبت سهام شرکاءافراز می شود و اگر قیمی باشد، بر حسب قیمت تعدیل می شود؛ و بعد از افراز یا تعدیل، در صورت عدم تراضی بین شرکای حص آن به قرعه معیین میگردد.
- مقصود از “مثلی” در این ماده، مالی است که ارزش اجزای آن با هم برابر ویکسان باشد، مانند گندم و برنج و”قیمی”آن است که اجزای آن نابرابر باشند: مانند زمین مرغوب و یا نامرغوب و مجموعه گوناگون از اموال مشترک در ترکه : ع.م.،ج۲، ص ۳۹، و برای تعریف دیگر از مثلی، رک. ماده، ۹۵ ق.م.
ماده ۵۹۹- تقسیم بعد از آنکه صحیحا واقع شد لازم است وهیچیک از شرکاءنمیتوانند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.
۱-در صورتی تقسیم به تراضی شرکای (اقاله) بر هم میخورد که ناشی از تراضی آنان باشد. تقسیمی که به حکم دادگاه انجام می شود (خواه حکم ناظر به اجبار در تقسیم باشد یا تعدیل واستقراع سهام) از نظر اصول با تراضی به هم نمیخورد و هر گاه مالکان بخواهد دوباره اشاعه را بر قرار سازند باید به اثباب خاص آن توسل جویند: رک.ع.م.،ج۲،ص۵۳ .
با وجود این ممکن است از ظاهر ماده ۵۹۹ استفاده شود که هر تقسیمی با رضای شرکای قابل رجوع است.
ماده ۶۰۰- هر گاه در حصه یک یا چند نفر از شرکای عیبی ظاهر شود که در حین تقسیم عالی به آن نبوده، شریک یا شرکای مذبور حق دارند تقسیم را به هم بزنند.
۱-از نظر اصول ، درخواست ابطال تقسیم در صورتی پذیرفته می شود که با اعتبار امر قضاوت شده تعارض نداشته باشد وظاهر ماده ۶۰۰ که ناظر به عیب پنهان و مجهول در زمان تقسیم است با این محدودیت تعارض ندارد: ع.م.،ج۲ ،ش۵۴ .
