مرکزتحقیقات فقهی قوه قضائیه پرسشی رادرباره اجاره به شرط تملیک از برخی معاصرین استفتاء کردهاست که بعضی درپاسخ بین شرط نتیجه وشرط فعل تفصیل قائل شده اند واولی را باطل ودومی راصحیح دانسته اند. متن سوال و جواب به شرح زیراست:
سؤال : ملکی به صورت مشارکت خریده می شودوسپس یکی ازشرکاء سهم خود را به شریک دیگراجاره به شرط تملیک میدهد ، به طوری که بعدازپرداخت تمامی اقساط که طبعابیش ازپولی است که شریک برای آن سهم داده بود ، قسمت مورداجاره به ملکیت مستأجردرمی آید ، بفرمایید آیا میتوان این کارراکه دربانکها یاشرکتها(اشخاص حقوقی)وبعضا به وسیله اشخاص حقیقی صورت میگیرد ، راهی شرعی برای تخلص ازربای قرضی دانست؟
لازم به ذکر است این سوال باپرداختن به احتمال ربای مستتردراین رابطه حقوقی که بطورمعمول در اجاره به شرط تملیک های رایج ، بهره ای رادرمحاسبات منظور می نمایند ، مطرح شده است وبرای روشن شدن سوال مذکوریک مثال میتواند روشنگرباشد. آپارتمانی به متراژ ۵۰ مترمربع باارزش ازقرارهرمترمربعی دومیلیون تومان درقالب اجاره به شرط تملیک معامله و۹۰ درصداعتباربهای آن ازسوی موجرتأمین می شود ، بافرض ۱۷ درصدسودبانکی رایج در اجاره به شرط تملیک وبااقساط ۴ ساله ، برابرفرمول رایج دربانکهای ایران[۱۶۲] ، مستأجرباید هرماه ۲۵۲۵۷۸۱ تومان به عنوان اجاره پرداخت کندوسودی معادل ۳۱۲۳۷۵۰۰ تومان درآن مستتراست ، در حالی که اگراجاره بهای واقعی و عادلانه این ملک درنظرگرفته شود حداکثرماهی ۶۰۰ هزارتومان خواهدبود ودرسوال یاد شده نیزظاهرابه جای بهره ، بهای موردمعامله که بیش ازپولی است که شریک برای آن سهم داده ، درنظرگرفته شده است.بااین توضیح جواب داده شده به سوال را درادامه خواهیم دید.
پاسخ (البته به نظر برخی) :
« اگرمقصودآن است که تملیک به نحوشرط نتیجه باشد ، به این معنا که بعدازپایان یافتن مدت اجاره ، خودبه خودبه ملکیت مشتری ومستأجردرآید ، صحت آن مشکل است.لیکن اگرمقصوداین باشدکه ملک رااجاره دهد ، مشروط به آنکه درپایان مدت اجاره مالک هبه کند یاصلح کند یابه مبلغ بسیارناچیزبه تملیک مستأجر درآورد ، این کارصحیح است وشرط اشکالی نداردوفرقی بین افرادحقیقی وحقوقی نیست والله اعلم.[۱۶۳]»
اما درخصوص ماهیت اجاره به شرط تملیک وپس از بیان اشکالاتی که قبلا در این خصوص مطرح شد ، باید گفت که برخی حقوق دانان ، همچنان معتقدند که این عقدشباهت زیادی به عقداجاره دارد و نوعی اجاره مشروط است وشرط واگذاری مالکیت مال مورداجاره راازنوع شرط فعل می دانند نه شرط نتیجه.[۱۶۴]
اما این نظرهمانطور که قبلا بیان کردیم ، اگرچه با بعضی از مصادیق این عقد ازجمله حالتی که عقداجاره منعقد می شودو درعین حال تعهدمی گردد که درپایان اجاره درقالب یکی ازعقودتملیکی وبارعایت شرایط اختصاصی آن عقد ، اقدام به تملیک صورت گیرد ، قابل انطباق است ، اما این تحلیل ازماهیت عقدشامل همه مصادیق نیست.به نظر برخی دیگراین عقد بین دوطرف ، عقداجاره محسوب شده ، امادرمقابل اشخاص ثالث بیع تلقی می شود تابه حقوق آنهاصدمه ای وارد نشود.ازآثاراین نظریه این است که مستأجردرزمان اجرای قرارداد ، مالک محسوب نمی شود اماطلبکاران اومی توانندعین مستأجره راجزء اموال مستأجرمحسوب وآن راتوقیف کنند.[۱۶۵] البته اشکال واردبراین دیدگاه آن است که حق ثالث رابه حق موجرترجیح داده است واین درحالیست که حق موجریک حق عینی است اماحق طلبکاریک حق دینی است.[۱۶۶]
دکترکاتوزیان دربیان ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک معتقدند که قراردادمزبوراین ویژگی راداردکه خودبه خودیابه انتخاب مستأجربه تملیک عین منتهی می شود وبه بیان دیگرعقدی که واقع می شود هم سبب تملیک منافع است وهم تملیک عین ، بااین تفاوت که سبب نخست منجزومستقیم ومفدم است وسبب دوم معلق وباواسطه وموخروبه همین جهت نیزاختلاف شده است ، آنچه رخ داده است بیع است یااجاره.[۱۶۷]
با توجه به مواردبیان شده ونظربه مقررات موضوعه ایران توصیف این قراردادبه اجاره یابیعِ تنهایاترکیبی ازاین دوکافی نیست ، لذاازمجموع مباحث مطرح شده وانواع تفاوقاتی که متصوراست برمی آید که این عقد میتواند دارای ماهیت های متفاوتی باشد.
بر اساس آنچه گفته شد ، مشخص میگردد که ماهیت حقوقى اجاره به شرط تملیک در حقوق موضوعه ایران ، همچنان ناشناخته باقى مانده است وبه نظرمی رسد آنچه امروزه با عنوان اجاره به شرط تملیک با آن مواجه هستیم نه بیع است و نه اجاره و نه عقدى مختلط از آن دو، بلکه صرفاً قراردادهایى با ویژگیهاى مختص خود هستند که به دلیل خلأ قانونى موجود در حقوق ایران ناچاریم آن ها را در زمره قراردادهاى موضوع ماده ۱۰ قانون مدنى برشماریم، لیکن بجاست که قانونگذار براى تعدیل عقود مذبور و روابط اجتماعى طرفین آن ها این دسته از عقود را به عنوان عقدى معین شناسایى و تصویب نماید همانند عقد بیمه که لزوم تصویب قانون خاص آن در گذشته ایجاد بسیارى از مشکلات عدیده زمان را برطرف نمود.
بندچهارم : وﯾﮋگیهای عقد اجاره به شرط تملیک
در این خصوص باید گفت اگرچه برخی ازویژگیهای عقد اجاره به شرط تملیک باعقوددیگرمشترک است اما ویژگیهای منحصری نیزوجودداردکه آن راازسایرعقود متمایز می کند که درادامه به بیان این ویژگیها خواهیم پرداخت.
- اعتباری بودن :مهمترین ویژگی اجاره به شرط تملیک ، اعتباری بودن[۱۶۸] آن است ، به این معنا که موجردراین قرارداداعطا کننده اعتبار ومستأجر گیرنده اعتباریاتسهیلات محسوب میگردد.
حالات مختلف اجاره به شرط تملیک اعتباری اینگونه است که اجاره دهنده ، عین مستأجره راازقبل مالک بوده است و اجاره گیرنده در تهیه آن دخالتی نداشته است و اجاره به شرط تملیک درقالب یک گروه قراردادی متجلی نمی گردد ، چراکه در این حالت تنها یک قراردادبه وقوع می پیوندد وآن هم قراردادمذکوربین دوشخص یادشده میباشد ویااینکه اجاره دهنده ، عین مستأجره راازقبل مالک نبوده است و بادخالت اجاره گیرنده ، جهت اجاره به وی خریداری کرده باشد ودرفرض مذبور اجاره به شرط تملیک به شکل یک گروه قراردادی نمایان می شود ، بدین نحو که قرارداد اول بیعی است که فی مابین ثالث واعتباردهنده واقع می شود وپس از مالک شدن اعتباردهنده ، قرارداد دوم که بر مبنای اجاره به شرط تملیک تحقق می پذیرد، فی مابین اعتباردهنده واعتبارگیرنده منعقدخواهد شد.
-
- لازم بودن:اصل لزوم درمعاملات وقراردادها ، اجاره به شرط تملیک رانیز دربرمی گیرد ، چراکه این یک اصل کلی وفراگیراست وهمه قراردادها و عقود ازآن تبعیت میکنند.[۱۶۹] لذاهیچ یک از طرفین حق فسخ آن راندارند، مگرآنکه مطابق آنچه ماده ۲۱۹ قانون مدنی ایران[۱۷۰] مقرر داشته است به رضای طرفین اقاله یابه علت قانونی فسخ گردد.
